Mortgage payment deferral program в Канаде или просто отсрочка.

01 Feb, 2020 | Ипотека

По данным Канадской ассоциации банкиров (CBC), почти 600 000 канадских семей воспользовались той или иной формой отсрочки ипотечного кредитования из-за кризиса COVID-19. По данным Канадской ипотечной и жилищной корпорации, при средней выплате $1326 по ипотечному кредиту отсрочка помогла высвободить у населения примерно $778,000,000 долларов месяц на вещи первой необходимости.

«Эти деньги должны помочь тем, кто нуждается в них сейчас», - отметили в Ассоциации Банков Канады www.CBA.ca «Банки публично сообщили, что более 90% из тех, кто ищет отсрочку, одобрены». Но есть у программы отсрочки и другая сторона. К сожалению, многие забывают, что использование отсрочки по ипотечным платежам будет им стоить в будущем.

Сколько же будет вам стоить такая отсрочка?

Согласно расчётам ипотечного брокера из Integrated Mortgage Planners Inc. Дэйва Ларока, опубликованной недавно в Globe and Mail 12,000 долларов в виде дополнительных процентных расходов для тех, кто принимает полугодовые отсрочки. Вот ссылка на статью

https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-pandemic-personal-finance-update-no-4-how-the-cost-of-making-your/

Для того чтобы понять, как Дэйв Ларока сделал свои подсчёты, нам нужны исходные данные. По его словам расходы по отсрочке ипотеки с ипотечной ставкой в 3% и амортизацией на 25 лет составят $2,082 долларов в виде дополнительных процентов (interest) за отсрочку на один месяц и $12,346 долларов за полугодовую отсрочку. Это при условии, что люди только что купили дом, и сразу же попали в ситуацию с отложенными платежами.

Откуда появились такие значительные суммы?

Я подсчитал. Чтобы ваш интерес за мортгидж составлял $2082 (monthly payment) в месяц под 3% (interest) годовых, ваш долг (mortgage balance) перед банком должен составлять около $850,000 долларов. Я не буду пересчитывать пример который приводит господин Дэйв Ларока, а возьму за пример более реалистичный сценарий.

Вот реальный пример!

Вы купили недвижимость 5 лет назад и на сегодняшний день ваш остаток (mortgage balance) составляет 400,000 долларов. Вам осталось амортизировать мортгидж ещё 20 лет (5 лет уже прошло). Вы платите по ипотеке помесячно $2214.67 (при 3% годовых)

Если вы сегодня попросите отсрочку сегодня банк скорее всего даст добро. При этом банки не скрывают, что они будут продолжать насчитывать проценты по мортгиджу.

И что же реально произойдёт? Попробую объяснить, как выглядят расчёты.

Как вы наверняка знаете, ипотечный кредит состоит их двух частей. Первая часть - это основная часть, назовём его “тело” кредита (principal) и вторая часть - проценты. Пропорция этих частей внутри месячного платежа по мере выплаты будет меняться, а вот сумма самого платежа останется неизменной.

Обычно вы ежемесячно платите равные суммы. Вы поэтапно гасите основной долг (мы его назвали «тело») его доля в составе месячного платежа (monthly payment) увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования мортгиджем, соответственно, уменьшается. Процентная часть будет уменьшаться.

Так вот эта процентная часть (interest) не будет прощена. Она будет продолжать начисляться во время отсрочки. Проценты будут добавлены к общей сумме вашего мортгиджа после 6-ти месяцев когда вы возобновите выплаты. Через 6 месяцев баланс по мортгиджу увеличится на $5197.18. Теперь вы должны будете возвращать банку не 400,000 тысяч, а $400,000 плюс проценты (interest) начисленные банком за 6 месяцев отсрочки. Новая сумма мортгиджа составит $400,000+$5,197.18 = $405,917.18.

Когда вы возобновите свои платежи через 6 месяцев ваш новый платёж увеличится на ($2,289.62 - $2,214.67=$49 ) Пока непонятно увеличится ли помесячный платёж сразу после окончания 6 месяцев или перерасчет помесячных выплат состоится при mortgage renewal (т.е. когда будет обсуждаться новый срок (eng: term).

Этот процесс может отличаться от банка к банку.

Подводя итоги, можно сказать, вы получите отсрочку, но вам же и надо будет за это заплатить позже. И все же эта программа имеет много позитивного. Банк даёт вам возможность пережить трудные времена и освобождает вас от денежных обязательств (но не прощает), даже если это только на короткое время.