Сдаём кондо в Торонто, как не попасть впросак.

Появились деньги и вы решили вложиться в покупку второго дома, а чаще кондо, цель - его сдавать, чтобы деньги съёмщика стали работать на вас. Ваш мортгидж под кондо выплачивается и капитал наращивается как бы без ваших усилий. Отличный план!

Одновременно с выигрышной стороной процесса инвестирования, которая позволяет вам включиться в игру Арендодатель - Арендатор, вы, вероятно, наслышаны и о возможных сопутствующие проблемах.

Я расскажу о том, как сдать в аренду своё кондо и не попасть впросак.

Прикинуть цену, по которой будете предлагать кондо в рент в Торонто или любом другом городе Онтарио, вам поможет риелтор. У нас всегда под рукой статистика цен, разбитых по районам и типам недвижимости.

Можно поинтересоваться ценами в интернете. Вам лишь надо помнить, что цены в Большом Торонто меняются не только от района к району, но иногда от улицы к улице и от этажа к этажу (чем выше, тем дороже).

Риелтор поможет найти «правильного» человека или семью, которая исправно будет оплачивать рент. Услуга эта платная, но абсолютна недорогая. В Онтарио риелторы за эту услугу берут 1 месячный платёж.

Если вы не хотите привлекать риелтора, будущих арендаторов можно искать через газетные объявления, интернет или поспрашивать у друзей и знакомых.

Тут-то и начинаются передряги!

Вам надо будет убедиться, что человек откликнувшийся на ваше объявления тот за кого он выдаёт. Здесь от вас нужна будет определенная сноровка отделять зёрна от плевел.

Вам будет необходимо собрать документы, чтобы проверить его личность и кредитную историю. Вам также предстоит убедиться в его платежеспособности и составить договор о ренте с новым жильцом с учётом особенностей сдаваемой недвижимости (кондо или дом). Венцом этого процесса будет подписание Договора об Аренде (Residential Lease Agreement).

Через поисковик Google сможете найти разные варианты копий договора об аренде. Выбирайте те, которые предназначены для Онтарио, а не для других провинций, например Альберта или в Британская Колумбия. Принцип тот же, но каждая провинция Канады имеет свои дополнительные требования к этому документу.

Вы должны чётко осознавать, что документы, взятые с интернета, будут упрощёнными копиями Договора. Это чтобы бы сами себе не навредили. Ведь подписав документ, всех положений которого вы не поняли (да и спросить не у кого будет), вы можете себя же и подставить.

Вот правильный договор для Онтарио. (Link to Pdf file)

Прежде чем пускать нового жильца (tenant) в своё кондо, просчитайте все возможные нестыковки между вашими желаниями, которые станут вашими требованиями к арендатору. В ситуации аренды жилого помещения обе стороны обязаны подчиняться ряду правил.

Все эти правила должны быть зафиксированы в письменной форме.

Только тогда они приобретают качество контрактной договорённости. Если вы, как лендлорд (landlord) не приложили всех усилий к тому, чтобы побольше узнать о своих правах и обязанностях, то результатом такого отношения к “вашему бизнесу” могут стать “неожиданно” возникшие неприятности.

Понимаете, не всегда ваши личные желания будут совпадать с правилами, установленными комиссией Ontario Landlord & Tenant Board.

Если вы считаете, что можете каждую неделю приходить на проверку в кондо или дом, которые сдали в аренду, только потому, что вы переживаете за состояние вашего дома или кондо, то оно может быть и так, но положение это должно быть прописано в вашем контракте.  Если вы считаете, что ваш клиент не может делать ремонт в арендованном у вас помещении, то это тоже должно быть записано в договоре.

Основными положениями, по которым должна быть достигнута договорённость:

• сумма арендной платы и когда она должна быть выплачена;
• описание услуг, включённых в стоимость аренды (например, кондиционер, парковка или комната хранения в здании);
• правила или условия аренды квартиры или здания (например, запрет на курение);
• договорённость о том, кто отвечает за техническое обслуживание и ремонт;
• договорённость о том, когда домовладелец может войти в квартиру, в которой проживает арендатор.

И т.д.

Вы сэкономите деньги и время, если воспользуетесь профессиональной помощью риелтора для сдачи своего кондо или дома в аренду. Риелтор расскажет о правах и обязанностях арендатора и арендодателя и объяснит, что может (или не может) быть включено в договор аренды.

Например, арендодатели не могут запретить посещение гостей или запретить иметь домашних животным. Предупрежден значит вооружен. Получив разъяснение по основным пунктам договора, вы сможете предупредить возможные ситуации недопонимания между вами и клиентом.

Осведомлённый арендодатель - счастливый арендодатель. Дополнительное преимущество того, что вы являетесь арендодателем, - вы можете претендовать на налоговые вычеты в отношении вашего арендуемого имущества. То есть можете уменьшить свои налоги за счёт расходов, о которых вы заявляете. Некоторые категории расходов вычитается в полном объеме, как например, реклама, другие расходы учитываются в процентном соотношении.

Если следуете правилам - вы контролируете ситуацию. 

В Онтарио закон о найме жилья (Residential Tenancies Act) гласит, что арендодатели не имеют права выселять арендатора без разрешения Landlord Tenant Board (LTB). К сожалению, жизнь есть жизнь, и возможна ситуация, когда арендатор вдруг перестает платить арендную плату.

Ситуация стрессовая, но решаемая.

Начать необходимо с подачи заявления в LTB. Вы получите почтой все необходимые к заполнению формы. И пока вы занимаетесь документами,  воздержитесь от следующих действий, ибо они противоречат закону, принятому в Онтарио.

• Не берите и не держите ничего, что принадлежит арендатору.
• Не выносите вещи жильцов из квартиры.
• Не меняйте замки в квартире или в других помещениях здания, не дав    арендатору новый ключ сразу же.
• Не отключайте никаких важных услуг, таких как электричество, газ, вода или отопление.

В рамках этой статьи мы не будем останавливаться на процессе выселения арендатора. В этой ситуации вам сможет помочь paralegal. Риелторам в Онтарио запрещено решать такого рода конфликты.