Какой тип ипотеки в Канаде выбрать? Fixed or variable ?

На какой тип ипотечной ставки делать ставку? В чём разница между фиксированной (Fixed Rate) или переменной (Variable Rate) процентными ставками? Если между ними разница и какая ставка будет более выгодной для получателю ипотеки в Онтарио, Канада?

Тип кредитной ставки как и сама процентная ставка являются одними из основных характеристик ипотечного займа. От них зависят как размер ваших помесячных взносов кредитору, так и сумма всей ипотеки.

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.

От них также зависит размер штрафной суммы (penalty), которая обязательно выплачивается кредитору, если ипотечный договор прерывается до истечения договорного срока. Изложенная в этой статье информация поможет вам сделать осознанный выбор относительно вашего типа ипотеки.

Сравним характеристики двух типов процентных ставок бок о бок.

Гарантированные ежемесячные платежи по ипотеке.

Ипотека с фиксированной ставкой гарантирует, что ежемесячные платежи останутся неизменными в течение всего срока действия вашей ипотеки, независимо от того, что делает рынок.

В случае ипотеки с переменной ставкой, размер ежемесячного платежа обычно остается неизменным, однако соотношение процентной составляющей (interest) к основной доле (principal) ежемесячных выплат подвержено рыночным колебаниям. Существуют несколько видов ипотечных кредитов с переменной ставкой. Есть и такие, где ежемесячный платеж варьируется в зависимости от колебаний рыночных процентных ставок.

Размер процентных ставок.

Переменные ставки, как правило, немного ниже фиксированных ставок в любой момент времени, поскольку они по своей сути менее рискованны для кредиторов. Переменная ставка напрямую завязана на “основную” банковскую кредитную ставку (Prime Rate) и зависит от решений, принимаемых Банком Канады. За последние годы наблюдалось как повышение, так и понижение кредитной ставки.

Давайте сравним, как менялись процентные ставки ипотечных кредитов с течением времени.

В диаграмме внизу представлены фиксированные и переменные ставки по ипотечным кредитам. Представлен период с января 2006 года по июль 2020.

Итак на 1 января 2006 года ипотека со сроком на 5 лет (5-year term) фиксированная ставка была - 5.25%, а переменная - 5.10%.

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.

Из представленных данных видно, что переменные ставки действительно немного ниже фиксированных, хотя и не всегда. В октябре 2019 года переменная ставка была выше фиксированной.

Основной процент (Prime Rate) и скидка (Discount).

По существу, переменная процентная ставка (variable rate) финансового учреждения соответствует льготной ставке, устанавливаемой этим кредитором. Переменная ставка строится из двух частей: основная (prime rate), которая может меняться в течение срока ипотеки и скидка (discount), которая остаётся неизменной в течение всего срока ипотеки.

Переменная ставка описывается как “Prime Rate" минус процентная скидка, установленная кредитором, например: P - 0.7%. Банки и другие кредиторы регулярно меняют свои скидки, следуя изменениям на финансовых рынках.

Итак, если ипотека получена сроком на 5 лет с переменной ставкой P- 0.6%, и  если Prime равен 2.6%, то расчётная ставка ипотеки будет 2%  (2.6 - 0.6 = 2). Но если в течение этого пятилетнего срока Prime rate изменится, например упадёт с 2.6% до 2.45%, то изменится и переменная ставка существующей ипотеки, и она станет 1.85% (2.45 - 0.6 = 1.85). Тем самым ваш кредит подешевеет.

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.

Экскурс в историю Prime Rate в Канаде.

Основная процентная ставка движется то вверх, то вниз. Она имела как рекордные взлёты -  22,75% (август 1981), так и падения - 2,25% (апрель 2009).

А эта таблица (опубликована на сайте ratehub), показывает историю изменения кредитных ставок, начиная с 1935 г.

Prime rate - это плавающая ставка, которую кредиторы используют в качестве основы для различных кредитных продуктов, таких как переменные ипотечные ставки, кредитные карты и HELOC (займ под капитал, накопленный в доме).

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.

Есть ли риски в выборе переменной ставки? 

Кредиты с переменной ставкой обычно считаются более рискованными, чем кредиты с фиксированной ставкой, поскольку они непредсказуемы. Вы можете начать с низкой ставки по кредиту, но рост процентных ставок со временем может значительно увеличить стоимость вашего кредита. Однако, вы должны знать, что в любой момент сможете перевести вашу ипотеку на фиксированную ставку.

На сегодняшнем рынке вы можете воспользоваться самой низкой кредитной ставкой и получить дешёвую ипотеку.

Посмотрите, как вёл себя прайм в последние  20 лет. При этом, если процентные ставки относительно низки, но вот-вот вырастут, то вы сможете перейти на ипотеку с фиксированной ставкой. В зависимости от условий вашего соглашения, ваша процентная ставка по новому кредиту останется прежней, даже если процентные ставки поднимутся до более высоких уровней.

Так, как можно использовать сложившуюся на сегодняшнем рынке ситуацию и сделать её выгодной для себя?

Выбор стратегии вытекает из вашей непосредственной ситуации. К тому же, когда приходит время выбирать тип ипотеки, необходимо учитывать ряд факторов, в том числе ваши финансовые возможности, вашу толерантность к риску и экономическую ситуацию.

Вы не сможете не согласиться со следующей объективной реальностью - чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем дешевле ваш мортгидж.

Поэтому:

Если вы планируете покупку недвижимости, то сегодняшний низкий Prime Rate (August 2020 -Prime rate 2.45) позволит вам получить мортгидж по низким ставкам.

Если же вы домовладелец и ваша ставка по ипотеке выше трёх процентов, то даже с учётом выплаты штрафа, кредиторы за разрыв договора, вы скорее всего выиграете, начав рефинансирование вашего дома. Вы скорее всего получите более дешёвую ипотеку на последующие 5 лет.

Если вы хотите получить деньги на дополнительные ежедневные расходы, оплату долгов или хотите инвестировать, то деньги, накопленные в вашем доме,  вам особенно пригодятся сейчас.

Нужен совет ? Звоните 416-831-8301

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.