Покупка первой недвижимости в Онтарио, Канада

О покупке своего частного дома, без преувеличения, думают все в Канаде, но осуществляют свою заветную мечту далеко не каждая семья. Я ни в коем случае не хочу обескуражить вас, просто этот процесс требует определённой подготовки и анализа.

За 17 лет работы с недвижимостью в Торонто я столкнулся с разными случаями, которых можно было бы избежать при наличие нужной информации и правильной подготовки.

Итак, начнём рассматривать разные ситуации, в которые лучше не попадать.

Определите тип недвижимости и район.

Тип недвижимости обычно обусловлен составом вашей семьи. Если у вас есть дети, большинство покупателей предпочитает покупать дома и таунхаусы, а не кондо. Кондо привлекает в основном молодёжь, не обременённую детьми, людей постарше и пенсионеров. Конечно же вы сами решаете какой тип недвижимости вам по душе, но знать об этом заранее сделать поиск более продуктивным.

Посмотреть, что сегодня предлагается на рынке недвижимости Онтарио можно здесь.

Убедитесь, что в районе, который вам интересен, есть недвижимость в вашем бюджете. Нередко люди живут в ренте в хороших районах, к которым они привыкли, но высокие цены к сожаленью не позволяют им приобрести там недвижимость. В этом случае рассмотрите альтернативные районы. Не зацикливайтесь на том, чего вы не можете себе позволить. Вы ещё сможете купить недвижимость в вашем любимом районе, дайте этому немного времени. 

Проверяйте кредитную регулярно.

Проверьте свою кредитную историю за 3 месяца до начала поиска. Один из моих клиентов, очень успешный бизнесмен из России был абсолютно убеждён, что получить кредит на покупку будет очень легко, так как у него нет  долгов, а  в банке у него лежит крупная сумма денег на первый взнос. (англ: down payment)  

После проверки кредитной истории, выявилось что в своё время он не заплатил вовремя счёт за мобильный телефон. Спустя 4 года он с трудом вспомнил об этом случае. Мобильный оператор заявил об этом в кредитное бюро и это привело к резкому понижение его баллов в кредитной истории. Покупку дома пришлось отложить.

Проверить вашу кредитную историю можно в Equifax или через мортгидж брокера.

Похожие статьи:

• Что такое кредитная история и зачем она нужна ?
• Как и где получить ипотеку?
• Как получить доступ к риелторской базе данных?
• Нужен ли мне риелтор для покупки ?

Правильно оценивайте свои финансовые возможности. 

Покупают недвижимость в Торонто конечно же не только бизнесмены и предприниматели, у которых в расспоряжении значительные суммы отложенные на покупку. Большинству из вас понадобится ипотечный кредит. К получению ипотеки лучше подготовиться заранее. В моей статье "Получаем ипотеку в Канаде" вы сможете узнать об этом детальней.

Оценивать свои шансы на покупку лучше делать с мортгидж специалистом,  а не онлайн. 99% калькуляторов онлайн неточны.

Базировать своё решение о покупке на них, ни в коем случае нельзя. Узнать с чего начинается полученме ипотеки можно здесь

Всегда имейте договор со своим риелтором.

Ассоциация риелторов Торонто недавно провела огромную рекламную компанию направленную на объяснение многих аспектов покупки недвижимости в Онтарио. Идея этой компании сводится к тому, что покупатели не всегда понимают механизм покупки, что приводит к судебным разбирательствам и потере депозитов.

Ознакомиться детальней с тем, как работают риелторы в Онтарио можно в статье "Покупаем недвижимость в риелтором"

Отсутствие договора с вашим агентом (англ: buyer representation agreement), лишает защиты ваших прав при возникновении конфликтов  или судебных споров.  Это приблизительно так если бы вы защищали себя в суде без адвоката. Никто этого не делает, потому что понимают, знающий человек на вашей стороне — это гарантированная защита ваших интересов. 

Кроме того, отсутствие агента приводит к переплате за недвижимость.

Пример из жизни, одна семья решила купить дом у родственников  не прибегая к помощи агентов. Продающая сторона заверила покупателей, что цена ниже рыночной благодаря тому, что у них нет агента которому надо платить комиссионные.

Кстати, комиссионные в Онтарио всегда платят продавцы. Можно понять заинтересованность продавцов провести прямую продажу. Сложно понять покупателей которые, итак, не платят своему риелтору. Получилось так, что я оценивал это дом спустя 4 года. Оказалось что дом почти не вырос в цене.  Хозяева не могли поверить оценке. Дело в том, что 4 года назад они сильно переплатили. 

В такую же ситуация попадают покупатели, которые ищут недвижимость сами, по интернету, не прибегая к помощи риелторов. В таких случаях , они смотрят и покупают недвижимость через агента продавца, что часто также приводит к переплате. Продающий риелтор (listing agent), согласно договору со своим клиентом, в данном случае продавцом, должен защищать интересы продавца, а не ваши. Мало кто из покупателей это понимает до конца.

Похожие статьи:

• Что такое кредитная история и зачем она нужна ?
• Как и где получить ипотеку?
• Как получить доступ к риелторской базе данных?
• Нужен ли мне риелтор для покупки ?

У многих теплится надежда, сэкономить деньги при покупке за счёт отсутствия своего агента. По правде, экономии денег вообще никакой нет! Если риелтор продаст дом вам напрямую, он просто оставит все комиссионные себе. Не рассчитывайте что вам что-то от этого перепадёт. А в случае какой либо проблемы, вам вообще не к кому будет обратиться. Ведь у вас не было своего риелтора, работа которого стоять на страже ваших интересов.

Перед началом просмотров получите mortgage pre-approval.

От  начала поиска и до въезда в дом проходит обычно около 2-3 месяцев. Используйте это время в свою пользу. К чему я веду. А к тому что имеет смысл зафиксировать процент по кредиту.

Процент на кредиты меняется в зависимости от состояния рынка и экономики. Часто процент по кредиту может вырасти на 0.25-0.5% пока вы ищете дом. Избежать этого можно с помощью mortgage pre-approval.  Что это такое ? Это гарантийное письмо из банка о том, что процент фиксируется для вас и не будет меняться на протяжении 90-120 дней.

Получить pre-approval можно здесь.

Работайте только с опытными риелторами.

Старайтесь работать с агентами у которых есть опыт, и работа для вашего риелтора это не хобби, а постоянная работа (англ: full-time). Убедитесь что кроме продажи недвижимости ваш агент не имеет вторую работу, например  работает водителем школьного автобуса или подрабатывает официантом. 

Потерять деньги клиента в нашей индустрии  очень легко. Депозиты  составляют от 15-50 тыс долларов. Будет очень обидно если непрофессионализм вашего агента приведёт к потере депозита.

Остались вопросы ?  Звоните 416-831-8301