Продать дом, а потом купить или наоборот ?

Покупать, а потом продавать или наоборот - сегодня это наверно самый сложный вопрос для всех, кто планирует продавать свою недвижимость в Канаде. Именно этот вопрос задают мне чаще всего все продавцы недвижимости. Где бы вы не владели недвижимостью в Торонто или любом городе Онтарио вам это надо знать!

Давайте разберёмся в двух типичных сценариях. Начнём с идеи, сначала найти и купить, а потом только продавать.

Не важно какой порядок, продажа и покупка или наоборот продажа и покупка не уменьшат то количество стресса, который выпадет на вашу долю. Будет нелегко, порой даже невыносимо, но сделка состоится, и вы переедете в свой новый дом или кондо.

Главное только, чтобы риелтор, который работает с вами хорошо понимал цели и задачи, а вы чётко понимали, что вовлечено в эти непростые транзакции.

Большинство людей преследуют три основные цели при покупке и продаже дома одновременно:

1. Выручить максимальную цену за продаваемую недвижимость
2. Купить недвижимость по максимально низкой цене.
3. Пройти через процесс с как можно меньшей болью и потерями.

Задача риелтора: купить для вас новый дом и продать ваш старый, и сделать всё возможное, чтобы обе сделки идеально закрылись бы в один день без лишней суеты и риска.

Правда, для большинства из нас дела нередко идут не так гладко.

Поиск нового дома - событие эмоциональное и приятное. Ваши мысли заняты выбором нового района, нового интерьера и хочется посвятить этому все силы и время. Продажа же больше связана с беспокойством, переездом. Этим можно объяснить предпочтение варианта - сначала купить, а потом выставить свой дом на продажу.

Если вы переезжаете из маленького дома в большой или из маленького кондо в более просторную недвижимость вам обязательно надо точно определить свой новый бюджет, ценовую вилку. Делается это вот так. Вы отнимаете от рыночной стоимости своей недвижимости остаток по ипотеке минус комиссионные риелтора и получаете «чистые» деньги. Эти деньгу будут использоваться как взнос (down payment) на новую недвижимость.

Недостающие деньги будут вам выданы в форме ипотеки (mortgage) при условии, что ваших доходов достаточно чтобы содержать более дорогую недвижимость. Такие расчёты лучше производить со специалистом по ипотеке (mortgage specialist).

Похожие статьи:

• Сколько реально стоит моя недвижимость?
• Продавать или подождать ?
• Выбираем риелтора для продажи.

Теперь представьте себе что вы нашли, ну очень хороший дом, но он выше вашей ценовой вилки. Вы идёте на риск и покупаете этот дом. Теперь дело за малым. Надо продать свой дом по максимальной цене. Но вот, как назло, рынок поменялся, спрос упал, началась зима, повысились проценты по кредитам и дома перестали продаваться. Точнее они продаются, но не за те деньги, которые вы собирались выручить. Что делать ?

Вы застряли с двумя домами на руках.

А потянете ли вы два ипотечных кредита одновременно? Кредиторы не будут учитывать ваши планы по продаже вашего текущего дома при рассмотрении вашего второго заявления по ипотеке. Вам ведь нужна ипотека на новый дом, неправда ли?

Они будут исходить из того, что вы сохраняете оба дома, и поэтому ваше debt-to-income ratio (соотношение расхода и дохода) должны соответствовать параметрам кредитора на два ипотечных кредита. Ведь, если банк не получит подписанный договор о продаже от вас до переезда в новый дом (обычно за 10 дней до закрытия ), он откажет в новой ипотеке! Как вам такой сценарий ?  Кроме этого продавец будет судить вас за нарушения обязательств по договору и будет требовать компенсацию через суд.

Даже если вы можете себе позволить содержать два дома одновременно, за очень короткое время вы «съедите» свои накопления в доме (home equity). Последнее, что хочет любой домовладелец, - это платить взносы по двум ипотечным кредитам или растранжирить свой собственный капитал, потому что он не может продать свой дом.

Поверьте, такой сценарий довольно вероятен! Отсюда вывод: сначала лучше продать, иметь деньги на руках (по крайней мере на бумаге) а потом покупать.

При этом сценарии вы будете контролировать весь процесс от начала до конца, не подвергая себя ненужному стрессу, потере сна и аппетита. Продав сперва свой дом, вы будете иметь чёткое представление о цене на новый дом, это вытекает из ваших debt-to-income ratio (соотношение расхода и дохода). Выигрышная стратегия: выйти на рынок и, пока ваш дом выставлен на продажу, начать подсматривать новые районы и знакомится с разными типами недвижимости и изучать новые города и веси.

Похожие статьи:

• Сколько реально стоит моя недвижимость?
• Продавать или подождать ?
• Выбираем риелтора для продажи.

Когда у вас появится договор о продаже вы сможете ускорить свои действия в поиске дома, ведь к тому моменту вы уже знаете район, свой бюджет и тип необходимой недвижимости. Кроме того, вашему агенту легче будет свести две сделки и закрыть их в один день. Вы ведь знаете какая дата закрытия на ваш новый дом вам нужна (дата указана в договоре на покупку вашего дома).

Очень важно закрыть две сделки одновременно, ведь, если вы закрыли свою сделку (продали) свой дом, скажем 15 марта, а переезд в новый дом назначен на на 30 марта, где вы будет жить ?

Вам на какое-то время даже придется переехать к родным или знакомым или даже в гостиницу. Не забывайте о мебели и прочих вещах, для которых потребуется снимать storage. Для всего этого вам понадобятся дополнительные сбережения.

Что делать если не удаётся закрыть две сделки в одни день ?

Если таки не получится закрыть обе сделки в один день, можно обратиться за краткосрочным кредитом. Bridge finanсing - это временный вариант кредита, призванный помочь домовладельцам "преодолеть" разницу между временем продажи текущего жилья и приобретением нового дома.

Этот тип кредита позволяет домовладельцам использовать капитал, накопленный в доме (equity)  для оплаты авансового платежа за следующий дом в ожидании продажи своего существующего дома. Это краткосрочные кредиты, обычно продолжительностью до полугода. Проценты могут быть более высокими, по сравнению с традиционным финансированием. Хороший агент поможет вам выстроить даты закрытия, так что вам придется переезжать  только один раз.

Вот лишь некоторые из обстоятельств, объясняющих почему продажа своего жилья перед покупкой нового, предпочтителен. По крайней мере большинство риелторов опытом рекомендуют делать именно так.