Что такое мортгидж (mortgage)?

Ипотечный кредит в Канаде называется мортгиджем.  Это слово адаптировали русскоязычные канадцы для упрощения общения между собой. Все живущие в Канаде услышав слово мортгидж сразу понимают о чём идёт речь. Мы также будем использовать это слово в нашей статье наряду со словом ипотека.

Итак, мортгидж - это долгосрочный кредит который используется для покупки недвижимости в Канаде. Он требует регулярных платежей кредитору, состоящих из двух частей: основной суммы платежа (principal) и процентов, рассчитываемых  по выбранной процентной ставке (interest). Ваша ипотека также может включать в себя налоги на недвижимость или платежи по страхованию жилья.

Куда обратиться за ипотекой в Канаде?

Выдачей кредитов под недвижимость занимаются канадские банки (TD Bank, CIBC, Scotia Bank, Rbc), которые предлагают только свои ипотечные продукты.

Но гораздо выгодней ипотеку оформить через мортгидж брокера. Услуги mortgage brokers абсолютно бесплатны для получателей ипотеки. Мортгидж брокеры имеют выход не только на банки, но и на кредитный рынок других финансовых учреждений под более выгодный процент для их клиентов.

Чтобы оформить ипотеку вам надо иметь свои деньги для первоначального взноса.

Надо поговорить с мортгидж брокером ? Звоните сейчас 416-831-8301

Что такое первоначальный взнос или залог ?

Существует два типа залогов. К первому типу относятся деньги, которые вы платите продавцу авансом после подписания договора о покупке. Этот залог ничто иное как депозит при покупке недвижимости (deposit).

А второй тип залога - это первоначальный взнос по ипотеке (mortgage down payment).  Именно об этом мы сейчас поговорим.

Какова минимальная сумма первоначального взноса в Канаде?

Минимальный первоначальный взнос, разрешённый в Онтарио, составляет 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Рассчитываться же он будет по скользящей шкале, которая зависит от покупной цены недвижимости.

Использование этой шкалы объясняется необходимостью компенсировать повышенный риск крупных ипотечных кредитов, которые связаны с ростом цен на недвижимость. Давайте посмотрим как работает эта скользящая шкала расчётов.

Итак, чтобы узнать минимальную сумму первоначального платежа кредитору, вам нужно отсчитать 5% от покупной цены дома, если он стоит не более $500,000

Если покупная цена дома превышает 1 миллион долларов, то минимальная сумма первоначального взноса обязана быть 20% от суммы покупки.

Надо поговорить с мортгидж брокером ? Звоните сейчас 416-831-8301

Что может быть источником первоначально взноса ?

Ваш первоначальный взнос может состоять из следующих сбережений:

• ваши персональные накопления (savings account);
• RRSP ($35 000 по плану покупателя жилья);
• подарок от членов семьи (Gift). Здесь должны быть соблюдены определённые условия, а именно: этот долг должен быть подарком, то есть деньги не возвращаются дарителю. Деньги имеют право подарить только члены семьи.   

Надо поговорить с мортгидж брокером ? Звоните сейчас 416-831-8301

Что такое  (HBP)?

Для тех, кто планирует купить дом и имеет зарегистрированный пенсионный накопительный план (RRSP), план покупателей жилья (HBP) является важным вариантом, который следует иметь в виду. HBP по существу позволяет вам снимать деньги с вашего RRSP, чтобы положить их на покупку вашего дома — но без каких-либо налоговых штрафов.

Какой тип ипотеки можно получить в Канаде ?

Выделяются два типа ипотеки. Они зависят от соотношения вашего первоначального взноса к стоимости недвижимости, что рассчитывается по следующей формуле - LTV (Loan-to-Value) .

Стандартный (Conventional / Low Ratio Mortgage)

Ипотека, где первоначальный взнос равен 20% или более от стоимости недвижимости/покупной цены. Ипотека с низким коэффициентом обычно не требует страхования ипотечного займа.

Страховой (Insured / High Ratio Mortgage)

Ипотека с высоким коэффициентом LTV (loan-to-value) — это ипотека, в которой заёмщик вносит менее 20% стоимости от покупной цены недвижимости в качестве первоначального взноса. Эти типы ипотечных кредитов должны иметь дефолт страховку. Ипотечным страхованием занимаются несколько  канадских компаний: Ипотечная и Жилищная Корпорация (CMHC), Genworth Financial или Canada Guarantee. Это три основные ипотечные страховые компании в Канаде.

Стоит ли получить Mortgage Pre-Approval?

Да. Получение предварительного одобрения на ипотеку означает, что кредитор уже изучил вашу кредитную историю и ваш доход, и готов предоставить вам ипотеку на определенную сумму. Вы узнаете, на какую сумму кредитного займа сможете рассчитывать.

Получить mortgage pre-approval certificate можно здесь.

Что такое срок ипотеки? (Mortgage Term)

Срок ипотеки - это срок действия условий ипотеки, которые были определены при получении ипотеки. Наиболее популярным является пятилетний срок. Однако условия ипотеки могут быть заморожены, то есть останутся неизменными, на различные сроки - один год, два года, три года, или четыре года и даже на 7 лет, а иногда и на 10 лет. 

Именно  “срок” будет определять, как долго вы будете привязаны к фиксированной или переменной процентной ставке, какие привилегии по предоплате ипотеки будете иметь и тому подобное. Различные сроки будут сопровождаться различными процентными ставками.

Надо поговорить с мортгидж брокером ? Звоните сейчас 416-831-8301

Что  такое  амортизация? (Mortgage amortization)

Амортизация - это количество времени, которое вам потребуется, чтобы погасить основную сумму и проценты по вашей ипотеке. Чем дольше амортизация, тем меньше ваши ежемесячные платежи, но тем большие суммы вы будете выплачивать в виде процентов.

В Канаде 25 лет-это самая длинная амортизация для застрахованных ипотечных кредитов, в то время как стандартные ипотечные кредиты могут иметь продолжительность до 30 лет. “Амортизация” отличается от “срока” тем, что определяет количество времени, необходимое вам для погашения всей ипотеки.

В чём разница?  FIXED VS. VARIABLE

Выбор процентной ставки - это, пожалуй, одно из самых важных решений, которое вы принимаете, подавая заявку на ипотеку.

Ипотека с фиксированной ставкой (Fixed Interest Rate)

Если процентная ставка по ипотеке фиксируется на весь срок действия ипотеки, то её называют фиксированной ставкой.

Фиксированная ставка гарантирует вам неизменность ежемесячных выплат на протяжении всего срока действия ипотеки — например, если вы получите пятилетнюю фиксированную ставку в размере 2,37%, то, как этот процент, так и ежемесячные выплаты, останутся неизменными в течение пяти лет. Если вы предпочитаете определённость в ваших ежемесячных платежах, то это может быть вашим выбором.

Это может быть хорошим выбором, если вы беспокоитесь о влиянии более высоких процентных ставок на ваш ежемесячный платеж.

Ипотека с переменной процентной ставкой

(Variable Rate ) или с регулируемой процентной ставкой (Adjustable Rate)

Эти виды кредитов отличаются от ипотеки с фиксированной ставкой тем, что ставка по ипотеке может изменяться в течение срока действия ипотеки.

Переменная ставка напрямую завязана на “основную” банковскую кредитную ставку (Prime Rate) и зависит от решений, принимаемых Банком Канады. За последние годы наблюдалось как повышение, так и понижение кредитной ставки.

Если Банк Канады повышает или понижает свою кредитную ставку, то ваша ипотечная ставка соответственно увеличивается или понижается. Вследствие этого либо весь ваш ежемесячный платеж, либо его часть (оплата в счет процентов) увеличится или понизится.

Ипотека с переменной процентной ставкой хороша в условиях падения процентной ставки, поскольку ваша ипотечная ставка снижается всякий раз, когда Банк Канады снижает свою ставку. Кроме того, ипотечные кредиты с переменной ставкой, как правило, имеют более низкие процентные ставки, чем фиксированные.

Если вас устраивает ставка, которая может меняться, то выбор ипотеки с переменной ставкой, может сэкономить вам много денег в течение всего срока действия вашей ипотеки — до тех пор, пока процентные ставки не начнут расти. И этом случае вы имеете возможность “заморозить” свою ставку и перевести её на предлагаемую кредитором фиксированную ставку. То есть ваша ипотека будет переквалифицирована в ипотеку с постоянной кредитной ставкой (характеристики этой ипотеки описаны выше). 

Важно, чтобы ваш брокер объяснил вам, что произойдет с вашей ипотекой в каждой из описанных ситуаций.

Вот сравнительная таблица двух типов ипотек, описанных выше.

Надо поговорить с мортгидж брокером ? Звоните сейчас 416-831-8301